приглашаем посетителей сайта на форум
16.12.2009/ содержание и все опубликованные материалы номера XXIX MMIX
01.05.2009 / содержание и все опубликованные материалы номера XXVIII MMIX
20.01.2005 / Открыт раздел "Тексты", в котором опубликованы книги Г. Ревзина
"Неоклассицизм в русской архитектуре начала XX века" (М., 1992) и
"Очерки по философии архитектурной формы" (М., 2002)

     тел.(495) 623-11-16  

 

О журнале
 
Подписка
 
Форум
 
Что делают
ньюсмейкеры?
 
Зарубежные
новости
 
Вызов - Ответ
 
Путешествие
 
Культура
 
SOS
 
Современная
классика
 
Вещь
 
Исторический
очерк
 
Школа
 
Художественный
дневник
 
Дискуссия
 
Объект
 
Спецпроекты
 
Книги
 
Тексты
 
[архив
номеров
]

 

 

Современная классика

Человек Без Галстука
Москва не сразу строится
XI-MMIV - 30.07.2004

ВНИМАНИЕ: КЛЕВЕТА

Я запер дверь – ищи-свищи!
Сижу, молю неистово:
Поклевещи, поклевещи,
Приемник мой транзисторный!
А. Галич «О принципиальности»

В интернете в журнале «Самиздат» (http://zhurnal.lib.ru/c/chelowek_b_g/mnss.shtml) я обнаружил статью, которая написана в связи с обрушением комплекса аквапарка «Трансвааль» в Москве и попытками возложить ответственность за трагедию на проектировщиков. Я обратился к автору статьи (его псевдоним – Человек Без Галстука) с предложением опубликовать ее в нашем журнале и прислать мне согласие по мейлу. В ответ на форуме обсуждения статьи получил следующий текст: «Никаких мэйлов, и вообще следов. Мир слишком тесен. Хотите публиковать – не проблема, а то Вы в этом журнале чуть не единственный автор». В силу создавшихся обстоятельств я должен сказать следующее. Редакция не может проверить правильность содержащихся в статье фактов. Архитекторы, к которым мы обращались за консультацией, подтверждали сказанное исключительно на условиях анонимности. Поэтому заверяю компетентные органы, что мы расцениваем данный текст как клеветнический. Это исключительно смелая, квалифицированная и детализированная клевета. Данная клевета может быть использована в качестве пособия для начинающего девелопера, инвестора и архитектора, а ее публикация может помочь исправлению ситуации и привести к тому, чтобы подобные клеветнические измышления более не измысливались за отсутствием оснований. Однако это – дело будущего. А пока ДАМЫ И ГОСПОДА, ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ НА ТО, КАКАЯ КЛЕВЕТА ГУЛЯЕТ В НЕДРАХ РУНЕТА.
 Г.Р.

Все дружно ругают московское правительство – дескать, погрязли мерзавцы! И этим все кончается. Общечеловеческие ресурсы тему не развивают, потому что ее не знают, специальные строительные и риэлторские сайты молчат именно потому, что сидят на том самом суку, который давно пора рубить.

Предлагаю каким-нибудь интернетовским людям организовать сайт на тему: «Кому, как и сколько давать взяток» или «Московские согласования для чайников». Люди сведущие с удовольствием дадут нужную информацию. Ниже прилагается затравочный текст с описанием основного порядка откатов и отстежек. Если всем миром его развить – довести до уровня интерактивной библиотеки взяткодательства, то это, во-первых, поможет начинающим, во-вторых, будет некой соломиной в заднице у любимого московского правительства.

В то, что бюрократию можно победить, я не верю, а вот в то, что можно помочь недобитым спецам выжить в этом бардаке – очень даже!

Текст

Аквапарк рухнул, козырек «Метро» упал, Манеж сгорел, все с интересом ждут – чем еще порадуют?

Если верить участникам форумов, то основными причинами безобразий являются: порхающая мода, Кориолисово ускорение, паропроницаемость, злые ваххабиты и геофизический полтергейст. Вывод делается простой: Канчели маст дай!

Не хочу переть против просветленных, но, по-моему, там, где выявляется тенденция, надо пытаться анализировать ту среду, в которой оная тенденция имеет место. Пройдемся вкратце по механизмам принятия строительных решений.

Инвестор

Допустим, некий олигарх или группа банковских товарищей стяжали некую сумму денег и решают вложить ее в строительство в Москве. Под это дело создается ООО, подбирается генеральный директор (чуть старше тридцати, вид и повадки европейские, считает себя жутко опытным). Это честный путь, то есть люди строят за свои деньги. Часто встречается и такой вариант – крутой западный банк дает гарантию, под нее наш Сбер. дает кредитную линию, причем условием банковской гарантии является привлечение подрядчика из страны-гаранта. Тут все вообще на чистых договоренностях, в деле большие бабки и большие дядьки, деньги делаются непосредственно из денег (в этом случае директор ООО – женщина, симпатичная, жадная и глупая).

Короче, инвестор родился – можно начинать крестный путь от кидалова к попадалову.

Инвестиционный контракт

Участки в Москве, которые продают господа власти под точечную застройку, обладают одним из следующих качеств:
– Находятся в природном комплексе;
– В упор примыкают к дому, населенному бандитами и депутатами;
– Под ними проходят городские коммуникации всего на свете;
– Находятся на проектируемых городских магистралях и развязках.

Если вам продали абсолютно чистый участок, значит ваша фирма называется «Интеко», ваша фамилия... – ну ладно, едем дальше.

Как проводятся инвестиционные конкурсы – это тема отдельная, но вот, наконец, в очередной раз бабло побеждает зло, и счастливый инвестор за сколько-то миллионов у.е. получает право доказывать властям, что на том, что они ему продали, можно что-то построить.

Обычный инвестиционный контракт предусматривает, что инвестор должен построить объект в течение 2-3 лет, в противном случае он теряет права на участок.

То есть начинается исконный московский лохотрон: после получения денег за паленый участок у московских властей простая задача – доказать, что он паленый, не дать лоху-инвестору что-нибудь построить, и участок можно продавать следующему лоху. У инвестора, естественно, задача обратная. Матч начинается.

Нормы

Вся строительная и околостроительная деятельность в Москве регламентируется документом, который называется «Приложение к распоряжению Мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. № 378-РМ Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в Москве. 2-я редакция».

Данный документ – это альфа и омега, закон и пророки – и да превыше он того, что придают ему в сотоварищи!

Однако прогресс не остановить, ежедневно публикуются разнообразные РМ, РПИ, ППМ, которые всякий московский строитель должен знать и соблюдать – и горе пренебрегшему!

(Например, по вопросу вывоза мусора со стройки действуют ППМ: № 156-ПП от 18 марта 2003 г.; № 156-ПП, № 469-ПП от 25 июня 2002 г. и изменения от 28 января 2003 г. Наверняка есть еще какие-нибудь законы на эту тему, но и от этих я жутко тащусь и рекомендую их начинающим дзэн-буддистам для благочестивых медитаций.)

Порядок проектирования

Согласно № 378-РМ определено три основных этапа, на каждом из которых инвестор вместе с проектировщиками по кругу обходит одни и те же инстанции, в которых согласовывает в основном жутко важные вещи:
– Кузьмин должен кивнуть;
– Количество машиномест;
– Размер участка под компенсационное озеленение и все вопросы, с этим связанные;
– Цвет фасада.

Для ЦАО все перечисленное блекнет рядом с проблемами ландшафтно-визуального анализа, определения бассейна видимости, голубыми линиями и организацией связи с историческим контекстом застройки.

На самом деле, этих кругов не три, а гораздо больше, но об этом дальше.

В прилагаемой табличке приведены основные затраты проектного и предпроектного периода для простого объекта площадью 20 000 кв. м (не в ЦАО!). Стоимость в долларах включает: официальная часть + НДС + заносы + откаты + отстежки. Естественно, в зависимости от мощи административного ресурса у заказчика и особенностей объекта цифры могут варьироваться, но порядок стоимости примерно такой. Табличка, естественно, включает только основные вехи согласовательного процесса, каждая из них является результатом многотрудной деятельности множества энергичных дяденек и тетенек, оклады которых в табличке не учтены.

Из этой таблички видно, что затраты проектно-согласовательной стадии составляют около 70 USD/кв.м и распределяются следующим образом:
– Стадии «Предпроектные проработки» и «Проект» (архитектурное бюро) – 33%;
– Рабочая документация (нормальные проектировщики, обычно их подводят под генподрядчика) – 36%;
– Согласования (солидные дядьки невнятных специальностей) – 31%.

Для уникальных объектов типа аквапарка это соотношение сильно перекашивается в сторону архитекторов и согласователей в пропорциях, о которых в приличном обществе не говорят, а среди приличных людей не догадываются.

Выбор проектировщика

Всякий заказчик знает, что количество бабла, подлежащего заносу в инстанции, существенно зависит от личности заносящего. Что касается сроков согласований и их результатов, то этот процесс вообще надо контролировать от и до. Поскольку существующий порядок писался архитектурными начальниками под себя, основной упор в согласованиях приходится именно на архитектурные разделы, соответственно и выбирать приходится в первую очередь архитектора.

Архитекторы в основном делятся на три категории:

1 категория. Тот, кто никогда не перепутает понятия «откатить» и «отстегнуть». Опытный, влиятельный. Может запросто зайти к Кузьмину и Коротаеву. Всегда в курсе перемещений в доме на Триумфальной, соответственно, архитектурные решения подгоняет под вкусы той группировки, которая в настоящий момент имеет максимальный вес в Градсовете и ЭКОСе. Больше всего боится обвинений в демпинге со стороны других членов клуба, поэтому цену ломит конкретную.

2 категория. Тот, кто никогда не перепутает макрос ЛИСПа с ГДИ-скриптом. Креативен, вид имеет безумный, у него всегда кем-нибудь ущемлено авторское право. Работает обычно под прикрытием кого-нибудь из первой категории.

3 категория. Вымирающее племя чудаков, которые проектируют дома в форме дома. Обычно привлекаются конструкторами на стадии «РД» для приведения креативностей в соответствие со СНиПом и законом всемирного тяготения. Для заказчика интереса не представляют.

Оптимальным выбором можно считать архитектора второй категории под прикрытием кого-нибудь из первой. Вторая категория достаточно спокойно относится к необходимости внесения идиотских правок по замечаниям инстанций (им техника позволяет).

Предпроектная подготовка

Она же регламентный буклет, она же первый регламент, она же основание для разработки ИРД.

Теоретически, на данном этапе градостроители должны сверяться с Генеральным планом развития и говорить: «Здесь должен стоять жилой дом примерно вот такой высоты, вот такой ширины, иди и больше не греши».

А вот фиг! На данном этапе заказчик должен представить предпроектные проработки, в которых есть генплан и баланс территории, колористические решения, технико-экономические показатели, 3D-визуализация, расчет инсоляции, транспортная схема, экологическая экспертиза и черт знает что еще. При этом, будучи скреплен печатью УПСП, регламентный буклет становится законом, любое уточнение или отступление при проектировании – заход по новой на весь круг.

То есть, для тех, кто не понял – до начала оформления исходно-разрешительной документации, когда еще не известно, что можно строить и на каких условиях, без проектных проработок и расчетов, заказчик должен утвердить себе на погибель окончательные ТЭПы и геометрию здания!!! (Чувствуете дискомфорт в области заднего прохода? Это не геморрой – The matrix has you!)

Хотя это нигде и не прописано, на этой стадии согласующие товарищи из НИиПИ ГП мягко советуют принести согласование Москомприроды и ГИБДД.

ГИБДД требует машиноместо на 15 кв. м площади здания (не надо меня тыкать в СНиП и МГСН – читал). Учитывая, что машиноместо с разъездами занимает 30 кв. м, легко посчитать, что остается от здания при выполнении данного требования. Парковка остается, и еще место для венткамеры дымоудаления. Угадайте с одной ноты, как это преодолевается? Угадамши запомните, оно понадобится еще не раз: при утверждении задания на проектирование, при получении заключения по ИРД, при получении заключения по проекту, при согласовании ПОДа, при согласовании стройгенплана (2 раза), при открытии ордера и при каждом визите ГАИшника на стройку.

Москомприрода – это не песня. Это эпос. Вся строительная Москва знает четырех дам, чье благосклонное внимание стоит, пожалуй, дороже чем... ну я не знаю что. Думаю, что уже столько джентльменов клялось в своей любви к лягушкам и жабам, что можно говорить о появлении нового сексуального меньшинства (если вы не московский строитель, то отнесите эту фразу на съезд крыши автора). Проходится это все ужасно долго, хотя известен сорт зелени более всего любимый нашими озеленителями, да и цены стабильны: штука сверху за дерево по закону, две штуки за дерево без закона.

Ну вот, когда робким товарищам из НИиПИ ГП предъявлены бумажки от ГИБДД и МКП, когда Кузьмин кивнул, когда получены всякие мелкие штампульки от местных органов, когда изготовлен фальшивый номер газеты с якобы извещением жильцов и получена справка от управы, когда у архитектора на морде укоренилось выражение попранного авторского права – вперед, в УПСП. Нужный человек в УПСП должен быть хорошо заряжен, иначе в выписке из протокола регламентной комиссии может оказаться что угодно.

Есть штамп? Гуд! Вы вышли на следующий уровень. Можно приступать к оформлению ИРД.

ИРД

Теоретически, ИРД продается вместе с инвестиционным контрактом, однако, чтобы отбить вложенные бабки, инвестору приходится переоформлять его заново.

По закону весь пакет готовится Москомархитектурой за полгода. Учитывая законную продолжительность последующих согласований, срок инвестиционного контракта истечет, не доходя до экспертизы. Стало быть, заказчик нанимает шустрых ребяток – и погнали.

Проще всего с местными органами (префектура, АПО, РУ). С ними заказчик очень крепко начинает дружить на стадии приобретения участка, на стадии «П» они уже почти родственники.

Самая гнусь на этой стадии начинается в любимом доме на Триумфальной. Никто не помнит никакой стадии «ПП», кивков Кузьмина и т.д., приходится для лечения склероза призывать лучшего друга советских архитекторов – Беню Франклина. Довольно дорого стоит откупиться от сооружения ГО и ЧС там, где оно однозначно полагается – порядка 20 000 американских.

Про экологов и транспортников с ГАИшниками см. выше.

Прикольная вещь – справка об инженерном обеспечении объекта. Заказчик должен получить ТУ на подключения еще до проектирования объекта. Конечно, можно не получать, на это собственно поставлен отдел ИОО в ГлавАПУ, но тогда можно получить подключение от сетей, вводимых через 10 лет, обременение в виде поворота северных рек или тому подобную хрень.

В принципе, ИРД – это самый легкий уровень в нашей игре, основная задача – следить, чтобы ваши бумаги не теряли.

далее>>

вверх

 Архив

     

30.07.2004 XI-MMIV
Владимир Седов
Casa dell’Arena

     

30.07.2004 XI-MMIV
Григорий Ревзин
Среда и классика

     

30.07.2004 XI-MMIV
Человек Без Галстука
Москва не сразу строится

     

 Архив раздела

     

XXIX-MMIX

     

XXVIII-MMIX

     

XXIV-MMVIII

     

XXIII-MMVIII

     

XXII-MMVII

     

XXI-MMVII

     

XX-MMVI

     

XVIII-MMVI

     

XVII-MMVI

     

XV/XVI-MMV

     

XIV-MMV

     

XIII-MMV

     

XII-MMIV

     

XI-MMIV

     

X-MMIV

     

IX-MMIII

     

VIII-MMIII

     

VII-MMIII

     

VI-MMIII

     

V-MMII

     

IV-MMII

     
 

III-MMII

     
 

II-MMI

     
 

I-MMI

     

 


Rambler's Top100


     тел.(495) 623-11-16 

Rambler's Top100

 © Проект Классика, 2001-2009.  При использовании материалов ссылка на сайт обязательна